세부절차

조합설립추진위원회 승인(승인권자 : 구청장)

추진위원회란 조합의 전단계로서 정비사업과 관련된 일반적인 준비행위를 하는 단체로 국토해양부령이 정하는 절차에 따라 주진위원장을 포함한 5인 이상이 조합설립추진위원회를 구성하여 토지등소유자 과반수의 동의를 얻어 구청장의 승인을 얻어야 합니다.

추진위원회 승인 신청 서류(시행규칙 제7조)
  • 조합설립 추진위원회 승인 신청서
  • 토지등소유자의 명부
  • 토지등소유자의 동의서
  • 위원장 및 위원의 주소 및 성명
  • 위원선정을 증명하는 서류
추진위원회 기능(법 제32조)
  1. 1. 정비사업전문관리업자의 선정
  2. 2. 설계자의 선정 및 변경
  3. 3. 개략적인 정비사업의 시행계획서의 작성
  4. 4. 조합의 설립인가를 받기 위한 준비업무
  5. 5. 운영규정의 작성
  6. 6. 토지등소유자의 동의서 접수
  7. 7. 조합의 설립을 위한 창립총회의 준비
  8. 8. 조합정관의 초안작성
  9. 9. 그 밖에 추진위원회 운영규정이 정하는 사항
추진위원회의 운영
  • 추진위원회는 운영규정에 따라 운영하여야 하며, 토지등소유자는 운영에 필요한 경비를 운영규정이 정하는 바에 따라 납부하여야 함
  • 추진위원회는 추진위원회가 행한 업무를 총회에 보고하여야 하며, 추진위원회가 행한 업무와 관련된 권리와 의무는 조합이 포괄 승계함
  • 추진위원회는 사용경비를 기재한 회계장부 및 관련서류를 조합 설립의 인가일 부터 30일 이내에 조합에 인계해야 함
  • 토지등소유자는 추진위원회의 운영규정이 정하는 바에 따라 추진위원회에 위원의 교체 및 해임을 요구할 수 있음

조합설립인가(인가권자 : 구청장)

정비사업조합은 정비사업의 시행을 목적으로 추진위원회가 설립한 단체. 즉, 정비사업구역 안의 노후·불량주택을 철거하고 그 철거한 대지위에 새로운 건축물을 건설하여 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이기 위한 목적으로 결성된 토지등소유자의 단체라 할 수 있으며 그 설립목적에 따라 재개발ㆍ재건축ㆍ주거환경개선사업조합으로 구분됨

※ 재개발사업 및 도시환경정비사업의 추진위원회가 조합을 설립할 경우, 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 합니다.

※ 재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립할 경우, 주택단지안의 공동주택의 각 동별 구분소유자의 3분의 2 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의와 주택단지안의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 합니다.

4-2.
조합설립 인가

  1. 창립총회
    조합설립동의서(안) 의결, 조합정관(안) 의결, 조합장 등 조합임원, 대의원 선출
  2. 동의서 징구
    [법제16조 제1항] 토지 등 소유자의 동의 필요.
    <동의내용>
    건설되는 건축물의 설계 개요, 건축물의 철거 및 신축에 소요되는 비용의 개략적 금액, 비용의 분담에 관한 사항, 사업완료 후의 소유권의 귀속에 관한 사항, 조합정관
  3. 조합설립인가 신청
    [법제35조 제1항]
    <제출서류>
    조합설립인가 신청서, 조합정관, 조합원 명부, 조합설립동의서 및 동의사항 증명서류, 창립총회 회의록, 토지ㆍ건축물 또는 지상권이 수인의 공유에 속하는 경우에는 그 대표자의 선임동의서, 창립총회에서 임원ㆍ대의원을 선임한 때에는 선임된 자의 자격을 증명하는 서류 등
  4. 인가
  5. 공통시행자 선정
    [법제8조 및 영제14조]
    ㆍ재개발사업은 조합원 과반수의 동의로 한국감정원과 공동사업시행 가능
    ㆍ 도시환경정비사업은 조합원 또는 토지 등 소유자 과반수의 동의로 한국감정원 등과 공동사업시행 가능
  6. 시공자 선정
    [법제29조]
    ㆍ조합설립인가 후(도시환경정비사업은 사업시행인가 후)
    ㆍ국토해양부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정
    ㆍ사업시행자(사업대행자 포함한다)는 법 제29조 제1항부터 제3항 까지의 규정에 따라 선정된 시공자와 공사에 관한 계약을 체결할 때에는 기존 건축물의 철거공사에 관한 사항을 포함 하여야 함
  7. 통지/열람
    [영제30조 제3항]
    조합설립인가를 받은 후 정관이 정하는 바에 따라 토지 등 소유자에게 그 내용을 통지하고, 이해관계인이 열람 할 수 있도록 함
  8. ※ 별도 매도청구
    [법제39조] 재건축사업의 경우에 한함
    <절차>
    대상자 확정, 변호사 선임, 최고서 및 소제기, 시가감정, 공탁, 편결, 항소
조합설립인가 신청서류(시행규칙 제8조)
  1. 1. 조합설립인가 신청서
  2. 2. 조합정관
  3. 3. 조합원 명부(조합원자격을 증명하는 서류 첨부)
  4. 4. 토지등소유자의 조합설립 동의서 및 동의사항 증명서류
  5. 5. 창립총회 회의록(총회참석자 연명부 포함)
  6. 6. 토지ㆍ건축물 또는 지상권이 수인의 공유에 속하는 경우에는 그 대표자의 선임동의서
  7. 7. 창립총회에서 임원·대의원을 선임한 때에는 선임된 자의 자격을 증명하는 서류
  8. 8. 주택건설 예정세대수, 주택건설 예정지의 지번·지목 및 등기명의자, 도시관리 계획상의 용도지역, 대지 및 주변현황을 기재한 사업계획서(주택재개발사업 및 주택재건축사업의 경우에 한한다)
  9. 9. 건축계획, 건축예정지의 지번·지목 및 등기명의자, 도시관리계획상의 용도지역, 대지 및 주변현황을 기재한 사업계획서(도시환경정비사업의 경우에 한한다)
  10. 10. 그밖에 특별시·광역시 또는 도의 조례가 정하는 서류
조합원

정비사업(시장ㆍ군수 또는 토지주택공사 등이 시행하는 정비사업은 제외) 조합원은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 사업에 동의한 자에 한함)로 하되, 다음의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다.

  1. 1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때
  2. 2. 수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때(이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 수인의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니한 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가를 제외하고는 1세대로 봄)
  3. 3. 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때
조합의 임원
  1. 1. 조합은 조합장 1인 및 이사, 감사의 임원을 둠
  2. 2. 이사와 감사의 수에 관하여 필요한 사항은 대통령령이 정하는 범위 안에서 정관으로 정함
  3. 3. 조합임원은 총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 동의를 얻어 조합원 중에서 정관이 정하는 바에 따라 선임
조합 정관에 포함되어야 할 사항(법 제40조, 영 제36조)
  1. 1. 조합의 명칭 및 주소 등 법40조에 정한 사항
  2. 2. 정비사업의 종류 등 동법 시행령 제38조에 정한 사항
  3. 3. 울산광역시도시및주거환경정비조례 제19조에 정한 사항
    • 이사회의 설치 및 소집, 사무, 의결방법 등 이사회 운영에 관한 사항
    • 기존무허가 건축물 소유자의 조합원 자격에 관한 사항
    • 공유지분 소유권자의 대표자 선정에 관한 사항
    • 다가구주택을 건축물 준공 이후 다세대 주택으로 전환된 주택을 취득한 자에 대한 분양권 부여에 관한 사항
    • 조합원의 권익과 관련한 사항의 공지 또는 통지의 방법